Kentsel dönüşüm düzenlemesi: Vatandaşı ne bekliyor?

Pelin Ünker 

Kentsel dönüşüm düzenlemelerini içeren “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Kimi Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Kararında Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi”, Salı akşamı TBMM Genel Konseyi’nde kabul edildikten sonra Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girdi.

Düzenleme, afet riskini öncelemediği, sağlıklı ve inançlı kentlerin oluşturulması için bütüncül bir planlama anlayışından uzak olduğu, muhafaza kapsamındaki alanları yapılaşmaya açacağı ve özel mülkiyetlerin el değiştirmesine neden olacağı bundan ötürü eleştiriliyor.

Peki sahiden o denli mi? Hangi maddeler neden kaygı yaratıyor?

Rezerv yapı alanı ilanının kriterleri

En çok dile getirilen tenkit rezerv yapı alanlarını ile ilgili kısım. Düzenlemede rezerv yapı alanının tanımı değiştiriliyor. Daha önce rezerv yapı alanı, yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alanlar olarak tanımlanıyordu. Yeni mevzuatta, bu tariften “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi çıkarıldı.

Bu da yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesinin önünü açıyor. Yani yalnızca afet riski olan alanlar değil rezerv yapı alanı olarak belirlenen yerler de kentsel dönüşüme husus olabilecek.

Kentsel dönüşüm süreçleri ve bu süreçlerin sosyo-ekonomik tesirleri üzerine çalışmaları bulunan il plancısı Ceyhan Çılğın, riskli alan ilanının bilimsel etüt yahut yapı incelemesi benzeri çeşitli prosedürleri olduğunu, fakat rezerv yapı alanı ilan etmenin benzer kriterlerinin olmadığını söylüyor.

DW Türkçe’ye konuşan Çılğın, “Riskli alan ilanı Cumhurbaşkanı kararıyla olur. Bu yüzden Resmi Gazete’de yayımlanarak ilan edilir. Rezerv yapı alanı ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikli Bakanı onayı ile olur. Resmi Gazete’de yayımlanmaz. Takibi daha zordur” diyor.

Maddedeki değişikliğin münasebeti olarak evvelki kanun uygulanırken yasal süreçlerdeki zorluklardan da bahsediliyor.

İstanbul Beykoz’daki Tokat köyünde rezerv alanı uygulamasıyla kentsel dönüşüm uygulamasına gidilmiş, yurttaşların meskenleri, imza vermemelerine rağmen polis zoruyla yıkılmıştı. Fakat rezerv alanı ilan edilen 487 ada 3 parselin imar planı mahkemece iptal edilmişti. Yeni düzenlemeyle bu şekil uygulamaların hukuksal altyapısı da sağlanmış oldu.

Mülkiyet hakkı nasıl kısıtlanabilir?

Düzenlemeyle rezerv yapı alanları, riskli alan ve yapılarda kentsel dönüşüm uygulaması için hak sahiplerinin üçte iki çoğunluğunun aranması mecburiliği da kaldırıldı. Kentsel dönüşüm için artık hak sahiplerinin yüzde 50+1’iyle yani salt çoğunluğu kâfi olacak.

Söz konusu madde özel mülkiyet hakkının engelleneceği ve mülkiyetin el değiştirmesiyle sonuçlanacağı gerekçesiyle eleştiriliyor.

DW Türkçe’ye konuşan Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şube Başkanı Esin Köymen’e göre yapı alanlarının rezerv yapı alanı olarak ilan edilmesi devletin özel mülkiyet üzerinde tasarrufta bulunması manasına geliyor.

Daha önce riskli yapının yerine yapılacak yeni bina için hak sahiplerinin üçte ikisinin onayının gerektiğini dile getiren Köymen, “Şimdi artık bu salt çoğunlukla yapılabilir hale geliyor. Bundan Ötürü siz istek göstermediğiniz zaman bile yüzde 51 ile binanızın yeniden yapılmasına karar veriliyor. Sizin hiçbir hakkınız kalmıyor” diyor.

Düzenlemeyle, süreçlere onay vermeyenlerin payları de belirlenecek rayiç bedel karşılığı diğer hak sahiplerine satılabilecek. Hak sahiplerine satılamadığı durumlarda TOKİ tarafından alınacak. Hacizli tapulara sahip vatandaşlar şayet haczini ödeyemezse dönüşüm sonucu kendisine verilecek yapıda yalnızca “oturma hakkı”na sahip olacak. Oturacak diğer bir yeri olanlar meskenlerinden tahliye edilebilecek.

Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda ise mülki yönetim amiri tarafından verilecek yazılı müsaadeye istinaden kâfi kolluk kuvveti marifetiyle tahliye yapılacak.

“Ya ekonomik gücünüz yerinde değilse? O binanın yıkılıp yeniden yapılmasıyla ilgili bir katkı sağlamayacak durumdaysanız” diye soran Köymen, Türkiye şartlarında vatandaşların ekonomik şartları ve borçlanma imkanlarının ortada olduğunu söylüyor.

Köymen’e göre yeni yasa ile birlikte kentlerin afetlere karşı hazırlıklı hale gelmesi durumu, zengin olanların, daha varsıl kümelerin kent merkezlerinde daha sağlam konutlarda oturması, dar gelirlilerin, bu dönüşümün gerektirdiği ekonomik gücü sağlayamayan da bu bölgeden öteki yerlere doğru sürgün edilmesiyle sonuçlanacak bir sistem olarak işletilecek.

Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakan Yardımcısı Vedad Gürgen ise tenkitleri geri çeviriyor. Hürriyet Gazetesi’nde yer alan açıklamasında Gürgen, yeni düzenlemede hedefin dönüşüm projelerinin süratle ilerlemesi olduğunu ifade ederek “Eğer İstanbul yahut diğer bir ilde yerleşim yerinde rezerv alanı ilanı yaparsak kimse bir yere gönderilmeyecek. Meskenler yenilenecek, vatandaş mahallesine geri dönecek” diyor.

Uygulama nerelerde başlayabilir?

Ancak yeni mevzuata göre rezerv alanı ilan etmek için herhangi bir sınırlama yok.

Kent merkezinde kalan alt ve orta sınıfların yaşadığı mahalleler rezerv alanı ilan edilerek herhangi bir risk tahliline ihtiyaç olmadan boşaltılabilecek. 15 Temmuz darbe teşebbüsü sonrası boşaltılan ve rant pahası yüksek olan askeri alanlar ile parklar da ilk etapta rezerv alanı ilan edilebilecek yerler arasında.

Oluşturulan yeni mevzuatla, Hazine ismine kayıtları olmayan yollar, parklar ve kamusal alanları kapsayan tescil dışı alanlar da yeni kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na ya da Başkanlığın talebiyle TOKİ’ye devredilebilecek.

Esin Köymen, bunu kamusal mülkiyetin özelleştirilmesi olarak tanımlıyor.

Yapılan değişiklikle orman alanları, mera alanları, su toplama havzaları ve tarım alanlarının da muhafaza kapsamının dışına çıkartıldığına işaret eden Köymen, “Şimdi İstanbul ölçeğinde baktığımızda bizim için boş alan deyince neler kaldı diye bakalım. İşte bu park alanlarımız var diyelim. 15 Temmuz sonrasında belli yerlerde askeriyeden boşaltılan alanlar var. Büyükada bazında bir düzenleme yapılacaksa bu adanın içerisindeki ara yollar var. Rezerv alanı ilan edildikten sonra o ara yollar da artık tescile bahis edilebilecek” diye devam ediyor.

Ceyhan Çılğın ise yasa değişikliği ile birlikte iktidarın istediği herhangi bir yeri şu an rezerv alanı ilan edebileceğine dikkat çekiyor. Öncelikli olarak gecekondu mahallelerinde bunun görüleceğini düşünen Çılğın, şayet buralarda bir direnç oluşmazsa orta alt, orta ve orta üst sınıfların bulunduğu yerlere doğru bu alanın genişleyeceği görüşünde.

Askeri alanlarla ilgili ise Çılğın, Esin Köymen ile benzer görüşü paylaşıyor. Askeri alanların, üzerinde yapılaşmaların çok düşük olduğunu ve bilhassa İstanbul’da rantı yüksek alanlarda bulunduğunu aktaran Çılğın, bu nedenle yasanın sağladığı çarçabuk birlikte öncelikli olarak bu alanlara ilişkin adım atılabileceğini belirtiyor.

Risk tahlili olmadan riskli alan ilan edilir mi?

Ceyhan Çılğın, kentsel dönüşüm yasasını yalnızca Meclis’ten geçen yeni değişikliklerle konuşmak yerine, 2012’den bu yana içerdikleriyle konuşmak gerektiğinibelirterek “Bugün üzerine konuştuğumuz bu değişiklikler, öncesindeki yasa hususlarıyla konuşulunca anlaşılacaktır” diyor.

Kentsel dönüşüme dair 2012 yılında çıkarılan 6306 sayılı yasanın, yapıların riskli olduğuna dair çeşitli örneklerle tahliller ve bilimsel etütler yapılmasını kaide koştuğunu lakin Gaziosmanpaşa ve Sarıyer’de riskli ilan edilen alanlarda bilimsel etütlerin yapılmadığının mahkeme kararlarıyla ortaya konduğunu anlatan Çılğın, 2016’da kanuna eklenen unsura dikkat çekiyor.

Eklenen hususla bir mahallenin yüzde 65’inin ruhsatsız olmasının riskli alan ilanı için kâfi hale geldiğine işaret eden Çılğın, 2019’da ise yeni bir değişiklikle, yıkılacak derecede riskli yapıların Hazine’ye tesciline ilişkin bir düzenleme getirildiğini, mülkiyet hakkının bu hususla birlikte tamamen ortadan kaldırıldığını söylüyor.

Yapılarak yıkılacak derecede riskli olduğunun hangi kriterlere göre belli olduğinin muğlak olduğunu ifade eden Çılğın, “Bir sabah uyanıyorsunuz ve telefonuna bir mesaj geliyor. Bildiride sahibi bulunduğunuz parselin Hazine ismine tescil süreci yapılmaktadır deniyor. Bu işlem kamulaştırma şeklinde yapılmadığı için hiç bir para ödenmiyor. Bundan Ötürü anayasal olarak garanti altına alındığı söylenen mülkiyet hakkı tümüyle ortadan kalkıyor” diyor.

2019’daki getirilen bu düzenlemenin kamuoyunda gereğince tartışılmadığını söyleyen Çılğın, yeni düzenlemenin de bunun bir sonucu olduğu görüşünde.

Daha önce maddede var olan üçte iki çoğunluğun günümüz şartlarına uyarlanarak yüzde 50+1 olarak güncellendiğini, bundan ötürü 11 kişinin 10 kişinin mülkiyet hakkını kısıtlayabileceği bir noktaya gelindiğini aktarıyor.

Yeni düzenlemeyle riskli yapı ilanına gerek olmadan rezerv yapı alanı ilanıyla da kentsel dönüşüm süreçlerinin yapılabileceğini ifade eden Çılğın, bundan ötürü riskli yapı ilanından çok rezerv yapı ilanınıyla karşılaşılacağını düşünüyor.

“Risk tahlili yapmadan direkt kentsel dönüşüme girecekseniz. Bu yasa biçilmiş bir kaftan” diyen Çılğın, ekliyor: “Dolayısıyla bu yasa bence bir kentsel dönüşüm maddesidir ve bu yasanın uygulamalarına baktığınız zaman afet riskini önceleyen bir ruhu bulunmuyor.”

Askı süreçlerinin kısalması neden riskli?

Düzenlemeye göre salt çoğunluğun aldığı kararla kentsel dönüşüme giren alanlarla ilgili anlaşma kurallarına itiraz için verilen süre 15 güne indirildi. Satış süreci sürecinde Başkanlıkça maliklere yapılacak tebligatlar da yeniden aynı adapla yapılacak.

Yasaya eklenen bu madde öncesinde, imar planları bir ay askıda kalıyor ve bu bir ay içerisinde varsa itirazlar yapılıyordu. Askıdan indikten sonra bu itirazlar bir ay içerisinde bedellendiriliyor ve toplam 60 günde şayet bir itiraz yoksa o imar planı yasal hale gelip yürürlüğe giriyordu.

Esin Köymen, planlara yapılacak olan itirazların değerlendirme süreçlerinin de toplamda beş gün olduğunu, yani 20 gün benzeri çok kısa bir süre içerisinde imar planlarının uygulamaya konulacağıni belirtiyor.

Sıradan bir insanın yaşadığı yerin imar planına dair hususun ilgilisini bulup bilgi alması ve bununla ilgili itirazını dile getirmesi için 15 günün çok kısıtlı bir süre olduğunu dile getiren Köymen, “Bu durum o kişinin direkt doğruya kendi ömür alanı üzerinde herhangi bir tasarrufta bulunamaması ile sonuçlanabilir” diyor ve ekliyor: “Bir çok önemli durum da direkt doğruya mülkiyet satışını özendiren sağlam bir binada, sağlıklı yapılı etrafta yaşama hakkını direkt doğruya satışa husus eden bir düzenlemeden bahsediyoruz.”

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile ne değişecek?

Riskli yapıların tespiti ve Hazine taşınmazlarının kıymetlendirilmesi görevi ise kanunla birlikte Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na verildi.

Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 16 Ekim’de yayınlanan Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ile kurulmuştu.

Cumhurbaşkanlığı kararına göre Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın görev ve yetkileri 6306 sayılı Kanun ile sınırlı değil. Başkanlık, Belediye Kanunu’nun 73 üncü unsuru kapsamındaki işler ve Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun kapsamındaki alanlarla ilgili de yetkili bir şura.

Esin Köymen’e göre, bu durum yerel idarelerin plan yapma yetkisinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığı üzerinden merkeze çekildiği manasına geliyor.

Ceyhan Çılğın da “Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, hem özel bütçeli kurum hem dönüşüm sürecinin tek aktörü hem de yerel idarelerle birlikte yürütülmesi gereken risk azaltımı süreçlerinde aslında yerel idareleri dışarıda bırakan ve tek başına hareket eden merkezi bir aktör” diyor.

Bütüncül planlamaya neden aykırı?

Düzenleme kenti kenti bütüncül olarak değerlendirmediği, kesimci olarak ele aldığı gerekçesiyle de eleştiriliyor.

Ceyhan Çılğın bunu şöyle anlatıyor: “Mesela bulunduğunuz sokakta sizin yapınızın bulunduğu alan riskli alan ilan edilirken sokağın karşısı riskli alan ilan edilmemiş olabilir. Buradaki sorun şu. Sokağın karşı tarafında ilçe belediyesinin hazırladığı imar planları geçerli. Sizin bulunduğunuz yerde riskli alan kapsamında Bakanlığın hazırladığı riskli alan planları geçerli. Bu ne demek? Karşı tarafta diyelim ki 5 katlı yapılaşmaya müsde edilirken, sizin bulunduğunuz yerde 15 katlı yapılaşmaya müsde edilmesi. Yani aslında kentte birbirinden izole alanlar oluşuyor, hem de kent için hazırlanmış planlarda öngörülen toplumsal yarar zarar görmüş oluyor.”

Esin Köymen de Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı eliyle ürettiği kesim parça planlarla bütüncül planlamanın tümden yok edildiği, yalnızca riskli alan yahut rezerv yapı alanı ilan edilen bölgelerde modül kesim imar planlarının yapıldığı yeni planlama sürecine girildiğine işaret ediyor.

Köymen, “Afetlere karşı kentleri hazırlıklı hale getirebilmek gerekçesiyle bütün bu düzenlemeler yapılırken kentlerin bütüncül planlamadan koparılması, sağlam bina için her türlü kamusal alanın yok edilmesi, ekonomik olarak da bunun aslında yaşayanlara yüklenmesi benzeri bir durum söz konusu” tabirlerini kullanıyor.

Bundan sonra ne yapılabilir?

Kente dair en çok önemli düzenlemelerden biri olan yasa değişikliği kamuoyunda gereğince tartışılmadan Meclis’ten geçti.

Muhalefet partileri, toplumun aleyhine olduğu için olduğunu düşündüğü yahut sivil toplumun karşı çıktığı noktaları Anayasa Mahkemesi’ne taşıyabilir.

Ceyhan Çılğın, yasa karşısında çaresiz hissettmenin doğru olmadığı vurgusu yapıyor ve ekliyor: “Bu yasa kapsamına alınan mahalleler, bir ortada durarak, yanlış buldukları konular karşısında dava açmak benzeri hak arama süreçlerini işletebilirler.”