Çin emlak piyasasında neler oluyor?

SADİ KAYMAZ/ ASYA TEMSİLCİSİ

Çin’in on yıllardır biriktirdiği yapısal meseleler son devirde birer birer su yüzüne çıkıyor. Aşırı yatırıma dayalı büyüme modeli ünite verimliliği durmaksızın düşürüyor. Yerel idareler sırtlamakta zahmet çektikleri borç yükü altında bulunuyor. İç tüketimin bastırılması şirketler kesitinin büyüme, harcama iştahını kesti.

Hanehalkı 30 trilyon doları aşan tasarrufu bulunmasına karşın güven buhranına düştü. Borç yükünün gayri safi yurtiçi hasılanın üç katına yaklaşıyor olması ultra gevşek para siyasetinin önünü tıkamış durumda.

Yapısal meselelerin kendisini son derece şiddetle gösterdiği alan ise emlak sektörü. 1990’larda konut piyasasının serbestleştirilmeye başlamasıyla birlikte 20 yıl keskin biçimde yükselen fiyatlar bundan ötürü aşırı sürat yapan konut yapı şirketleri birer birer duvara tosluyor ya da kaza riskiyle karşı karşıya.

Aşırı borç yükü yahut Çin Komünist Partisi’nin (ÇKP) tanımıyla ‘pervasız genişleme’ Evergrande’ı komaya soktu. Proje sayısı bakımından ülkenin en büyük şirketi pozisyonunda bulunan Country Garden, bugün son anda yaptığı kupon ödemesi sayesinde temerrüdün kıyısından döndü.

Tahvil geri ödemesi yapamayan şirketlerin sayısı yıllar geçtikçe artıyor. Kesimin en büyüklerinden Vanke’nin işverenine göre, şirketler en azından birkaç sene daha vefat kalım çabası verecek.

Aşırı yükselişin akabinde ani fren

Çin hükümeti ve parti yönetimi öncelikle bir evvelki idareye kızgın.

Küresel kriz sırasında uygulanan teşviklerin çoka kaçtığını, yaratılan para seliyle son derece büyük ve tehlikeli dengesizlikler yaratıldığı düşünüyor.

Haksız da sayılmazlar. Çünkü, Başbakan Wen Jiabao’nun devasa teşvik paketinin tesiriyle, dünyanın kullanmadığı kadar çimentoyu üç senede Çin kullanmıştı. Ev fiyatlarındaki artış ise astronomik boyutlara çıkmıştı.

Çin emlak piyasasında yaşanan erimenin arka planında işte bu aşırı yükseliş ve akabinde gelen ani fren yer alıyor.

Zira, Şi yönetimi halkın büyük çoğunluğunun erişim imkanını aşan ev fiyatlarını dizginlemek gayesiyle ev sahiplerine karşı bilhassa büyük kentlerde son derece sıkı yeni ev alım kısıtlamaları getirdi. Krediye erişim tamamen engellendi yahut yüzde 80 benzeri yüksek ön ödemelere bağlandı. Faiz oranları yüzde 8’in üstünde, olağanın neredeyse iki katı düzeylere yükseltildi. Yerel idareler, Şi’nin ‘Ev spekülasyon aracı değildir’ kelamına sadakat için gereken diğer tedbirleri de ziyadesiyle uygulamakta hiç tereddüt göstermedi.

Bilhassa 2016 yılı ve sonrasında konut yapı şirketlerine karşı finansal kısıtlamalar da katı biçimde uygulandı. Kaldıracı yüksek şirketlerin yeni kredi ve finansmana erişimi kısıtlandı. Bölümün tamamını zamanla nakit akış ezalarına, bazılarını de likidite krizine sokacak adımlar o devirde atıldı.

Şi yönetimi fiyatları dizginlemeyi başardı

Şi yönetimi sosyal açıdan başarılı da oldu sayılabilir. Çünkü Pekin, Şanghay benzeri kentlerin orta sınıf mahallelerinde 2015’te metrekaresi 15 bin doları bulan fiyatların artış suratı önce yavaşladı, akabinde ağır ağır düşmeye başladı.

Makro açıdan bakıldığında ise, sosyal temeldeki muvaffakiyetin maliyeti büyük oldu. Emlak kesiminin direkt ve dolaylı etkilediği bölümler de yavaşlamaya mahkum kaldı. Aşırı kapasite camdan, çeliğe kadar bir düzine sanayi kolunda marjların erimesine yol açtı.

Kısıtlamaların en çok önemli sonucu ise hanehalkı Tüketici İtimadında yol açtığı kayıp oldu. Yıllarca yükselen ev fiyatlarının sağladığı servet tesiri kısa sürede yok oldu. Zamanla düşüşün sürebileceğine ilişkin inanç yerleşti. Evergrande benzeri tüm ülkenin tanıyıp, vaktiyle güvendiği devasa bir şirketin iflasın eşiğine geldiğinin görülmesi ise ev alımlarını daha da yavaşlattı.

Bu ortamda Çin’in ara sıra attığı teşvik adımları da durumu bilakis çevirmeye yetmedi. Ülkenin en büyük şirketlerinin kimileri sene başından beri yüzde 70’i bulan ciro kayıplarına maruz kalıyor. Toplam satış fiyatlarındaki azalmalar yüzde 40’a yaklaşıyor.

“Tahvilleri çöp düzeyinde bulunan şirketlerin sayısı artıyor”

Finansmana erişimi kısıtlı yapı şirketleri ise piyasa tarafından ağır biçimde cezalandırılıyor. Tahvilleri çöp düzeyinde işlem gören şirket sayısı giderek artıyor. Görece güçlü sayılan şirketlerin çıkardığı borç senetleri bile dolar cinsinden 60 sent civarlarına düşmüş durumda.

Bu çerçevede yıldan yıla berbatlaşan durum ise, Çin hükümetini ilk defa geçen hafta neredeyse her gün yeni bir adım atmaya itti. Ev sahibi olma tarifi değiştirildi, ikinci ev alımlarının önü açıldı. Mortgage kredilerinde ön ödeme oranları yüzde 20 civarına düşürüldü. Uzun vadeli kredi faizleri, ikinci konutunu alanlar için dahi yüzde 4,2’ye kadar indirildi. Birtakım bankalar ayrıyeteniskontolar sundu.

Kısıtlamaların en sıkı biçimde uygulandığı Pekin ve Şanghay da geçen hafta piyasaların kapanışının akabinde sınırlamaları gevşettiğini açıkladı.

Piyasanın tepkisi de ilk etapta son derece pozitif (+) oldu. Kimi emlak şirketlerinin payları haftaya yüzde 27’yi bulan yükselişlerle başladı. Konut sektörü endeksi gün içinde yüzde 8,7 kadar artış gördü.

Buna rağmen bugün itibarıyla, teşvik heyecanının ömrü bir gün sürmüş görünüyor. Haftasonu Pekin ve Şanghay’da sayıca katlanan ev satışları da heyecanı uzatmaya yetmedi.

Analistler, bu noktada tüketici itimadında yaşanan kaybın geri kazanılmasının zorluğuna dikkat çekiyor. Gerçek gelir artış suratındaki yavaşlama, ekonomik büyüme suratının düşmesi benzeri ögeler hanehalkını ihtiyatlı olmaya iten temel sebepler.

Genç işsizliği de piyasayı zorluyor

Diğer taraftan köyden kente göçün en yavaş periyoduna girmesi, gençler arasında yaygınlaşıp yüzde 20’yi aşan işsizliğin gerçek talep kaybına yol açmış olması benzeri faktörler de hafifsenmeyecek kadar çok önemli ögeler.

Çin, bu bağlamda inancın altın olduğu bir periyotta dönemeçte bulunuyor.

En az 30 trilyon dolarlık tasarruf okyanusunun üstünde oturan hanehalkına para harcatmak ise bu açıdan kolay görünmüyor.

Çin hükümeti ise büyük paketler yerine, kümülatif tesir gösterebilecek bir dizi planlı ve güdümlü atakla istikrar sağlayabileceğine inanıyor. Bunda büyük teşvik paketlerinin yaratacağı finansal risklerden çekinmesinin de büyük hissesi var.

Peki bu kritik dönemi atlatır mı? Ne kadar hasarla atlatır. Veyahut atlatırsa daha mı güçlenir.

Tüm bu soruların karşılığı için milyon dolarlık değil, trilyon dolarlık denebilir. Vaktin göstereceği gidişatın global ekonomiyi son derece yakından ilgilendirdiğine ise hiç kuşku yok.